严格落实“房住不炒”需抑投机优供给

马梅若

连日来，全国多个城市陆续出台了楼市调控政策。

5月8日，浙江绍兴发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确试行公证摇号公开销售、提高预售许可条件以及建立健全房地联动机制等措施。

前一日，成都市住建局、司法局发布《关于进一步完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》，以进一步增进该市商品住房公平公正的摇号排序选房环境。

尽管各地政策侧重角度不同，但细察其具体内容可知，上述政策均着眼于加强对刚需购房者的保障和保护。例如，绍兴市的政策强调对保障性租赁住房用地实行应保尽保；成都市的政策则对摇号排序政策进行了微调，客观上照顾了刚需购房者的购房需求。

这也是对4月30日中央政治局会议精神的落实。聚焦房地产，会议明确了三方面要求：一是继续强调“房住不炒”，二是增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，三是防止以学区房等名义炒作房价。而前述政策正是“有的放矢”落实前两项要求。

从一季度数据看，当前强调“房住不炒”仍然十分迫切。4月16日，国家统计局发布数据显示，今年一季度全国商品房销售面积36007万平方米，商品房销售金额达到3.8万亿元，后者同比增长88.5%。这一强劲增长缘于去年同期基数较低，同时也离不开部分热点城市楼市的“显著回暖”。

当然，强调“房住不炒”并非简单“一刀切”。近年来，由于楼市区域分化格局较为明显，因城施策的精细化调控正在发挥越来越重要的作用，这也是本轮楼市调控的重要特点。

值得关注的是，除了地方政府，金融机构也在根据各地市场情况进行区域性调整。例如，热点城市深圳近期迎来了部分银行上调房贷利率——建设银行深圳市分行下发通知，宣布首套房贷款利率执行“LPR+45个基点”，二套房贷执行“LPR+95个基点”，相比之前分别上调了15个基点和35个基点；安居型商品房贷款利率则维持不变，即执行“LPR+30个基点”。各界普遍认为，对于一季度楼市各项指标同比明显上升的深圳而言，这次调整有助于引导市场形成理性预期，未来信贷资源将更多倾斜于保障性、刚需购房者。

为落实中央政治局会议提出的“防止以学区房等名义炒作房价”，上海、无锡、宁波等地也已出台政策，通过招生政策改革等为学区房“降温”。多年来，各界呼吁尽快减少房子与学区的挂钩，未来各地或将通过推广多校划片、电脑随机摇号派位、限制学区房的入学名额、公民同招、禁止举办各种竞赛等方式，逐步弱化教育资源与房子的关联。

总体来说，上述政策大多着眼于当地的现实问题，“对症下药”，有望收到一定效果。不过，放眼更长期的楼市调控机制建设，要实现“稳地价、稳房价、稳预期”，灵活地因城施策应当与一些基础性机制探索相结合。

可以看到，我国当前的住房需求存在结构性差异，在存量市场中投资比例过高，在增量市场中包括改善型需求和支付能力较低的需求，“一高一低”同时存在。这意味着，“房住不炒”除了要抑制投机性需求，同样也要通过优化供给，加大对刚需住房的保障力度，减弱百姓“抢跑入市”的恐慌心态。

探索可持续的长租市场建设迫在眉睫。过去两年，瞄准刚需群体的长租公寓“潮起潮落”，暴露出不少问题，不少打着“二房东”之名的长租公寓因“长收短租”“高收低售”转而借助“租金贷”等产品来勉强支撑，随之而来的是严重的资金链问题，这威胁了市场稳定，直接损害了租户、业主等多方利益；而以自建为主的长租公寓大多回报率低，尚未找到根本性的解决方案。如何推动“多主体供应、多渠道保障、租售并举”的房地产市场供给新格局仍有待进一步探索。

此外，多地正在探索“集中供地”等制度。可以预期，房企融资环境及拿地政策的变化会直接影响房企的投资策略，进而对楼市发展格局产生影响。我们期待，未来房企能通过精细化管理和更好的资源调配来实现可持续发展，在政策的鼓励和引导下转而加大对保障型住房、刚需住房等非传统主力户型的重视和投入，真正实现住房资源的供给侧结构性优化。

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责任编辑：范迪